Как правильно купить квартиру

05.02.2011

Строительные компании возобновляют строительство замороженных во время кризиса домов. Покупатели готовы рискнуть вложить деньги в стройки.

Кризис изрядно почистил ряды застройщиков. В итоге на плаву остались только самые сильные игроки, которые потихоньку достраивают начатые ранее объекты. Впрочем, и выжившим застройщикам приходится несладко. Оборотных средств недостаточно: банки предпочитают осторожничать при кредитовании строителей, а покупатели с еще большей оглядкой выбирают "первичные" квартиры. В выигрышном положении - компании, которые предлагают квартиры в уже построенных или почти завершенных домах. И все же некоторые инвесторы готовы рисковать и вкладывать в жилье даже на этапе котлована. Потому что такие квартиры дешевле почти на 20-30%.

Кризисная достройка

По данным проектной группы "Архиматика", в прошлом году в Киеве строительные работы хотя бы на одном объекте вели 28 компаний. А всего в столице строят более 100 компаний. По мнению экспертов рынка недвижимости, в столице заморожено 40-50 объектов. Среди проектов, "замерших" во время кризиса, комплекс Family town (строительная компания "ДВК"), куда жильцы должны были въехать еще в четвертом квартале 2009 года. Тогда же начать отделочные работы могли бы инвесторы "недостроя" в Голосеевском районе (ООО "Житловик"). Проблемы есть и у многих других компаний-застройщиков.

Большинство замороженных объектов - это недвижимость бизнес-класса. Экономкласс выжил из-за того, что в этой нише работают всего несколько операторов, а большую долю занимает компания "Киевгорстрой", которая не прекращает строить. По словам старшего консультанта департамента профессиональных услуг и инвестиций компании Knight Frank LLC Ukraine Аллы Куценко, среди домов бизнес-класса замороженными остаются 23%. А вот из объектов экономкласса заморожено всего 13%.

Еще сложнее ситуация в других городах-миллионниках. В харьковской корпорации "Авантаж" отмечают, что в 2010 году из запланированных к вводу 15 объектов сданы были только два. Всего в крупных городах простаивает примерно 40% стройплощадок. Даже крупные игроки приостановили работы на некоторых объектах. Например, сильный донецкий застройщик заморозил четыре объекта, продолжая работы на оставшихся трех площадках.

Итог очевиден: выбирать застройщика и сами объекты нужно предельно взыскательно. Обращать внимание надо как на финансовое состояние продавца строящегося жилья, так и на историю объектов - если дом долго и "с приключениями" достраивается, высок риск того, что в нем обнаружатся фатальные дефекты и проблемы.

Как правильно купить

"Мы инвестировали в строительство накануне кризиса - в сентябре 2008 года. Договор был оформлен в привязке к фонду финансирования строительства. Часть денег мы занимали в банке. Сроки, конечно, все нарушены, но дом построен, и в следующем году мы отпразднуем новоселье", - делится своим опытом инвестирования в недвижимость киевлянка Валентина Богомолец. Г-же Богомолец повезло - она вложила деньги в надежную компанию и подписала юридически корректный договор. Увы, сотням других инвесторов повезло меньше. Отчасти виноваты в неполученных метрах сами покупатели, которые в погоне за дешевизной не вчитываются в тексты договоров с застройщиками. А зря.

Ведь инвестирование в строящуюся квартиру - огромный риск для покупателя. Кстати, в Украине легальны только три способа покупки квартир на этапе строительства: в законе "Об инвестиционной деятельности" речь идет о механизме покупки жилья через фонд финансирования строительства, покупку инвестором целевых облигаций или опционных сертификатов, выпущенных застройщиком. Любые другие способы не соответствуют действующему законодательству. Впрочем, это не мешает застройщикам "втюхивать" покупателям договоры покупки имущественных прав. Например, по такой схеме работает компания "ДБК-4", создавшая дочернее ООО "ДБК-Инвест". После юридической экспертизы договора с компанией выяснилось, что застройщик вообще покупателю ничего не должен. "Довольно проблематичным моментом договора является остановка строительства и консервирование объекта. Ответственность за такие действия договором не прописана", - обращает внимание адвокат МЮФ Noerr Олег Климчук.

Юристы рекомендуют: выбирая объект для инвестирования, в первую очередь следует узнать, по какой схеме идет покупка жилья, а также внимательно прочитать договор. Немаловажно поинтересоваться, кредитует ли какой-нибудь банк покупку квартир конкретного проекта - как правило, специалисты банка вдумчиво проверяют застройщика, прежде чем запускать партнерскую программу с ним.

Кому стоит верить

Сегодня сказать однозначно, кому из застройщиков можно доверить свои деньги, а кому нельзя - очень сложно. Еще до кризиса банкротились, казалось бы, благонадежные компании (например, "Агробудпереробка", "Киеввысотбуд", проблемы возникали и у компании "Галичинабуд). Но, по мнению заместителя генерального директора девелоперско-строительной компании "ТММ" Алексея Говоруна, определить финансовое состояние строительной компании все-таки можно.

Надежность застройщика определяется опытом его работы на рынке, количеством реализованных проектов, наличием собственных производственных мощностей, но более всего - тем объемом строительства, который застройщик ведет сейчас. "Если застройщик за последние два года показал примеры завершения строительства объектов и ввода их в эксплуатацию, то это один из ключевых признаков его надежности", - уверен г-н Говорун. Конечно, кроме изучения репутации компании, придется отправиться на стройплощадку, поговорить с охраной и прорабом.

А по приезду в офис строителя не помешает взглянуть на полный пакет документов компании: проект, разрешение на строительство и другие. Индикатором прочности будет и цена квадратного метра - она не должна уж очень отличаться от среднерыночной.

Топ-6 ловушек в договорах на приобретение строящегося жилья

1. Пеня за досрочный разрыв договора (если он расторгается в связи с ненадлежащим выполнением обязательств застройщиком).

2. Невозможность наказать компанию за срыв сроков строительства - либо вообще не указаны никакие штрафные санкции, либо они незначительны (например 0,01% за каждый день просрочки по истечению трехмесячного срока).

3. Не указывается номер будущей квартиры.

4. Доплата за "лишние" метры после промеров БТИ - по рыночной цене.

5. Не предусматривается право инвестора получать информацию о стадии строительства объекта (кроме завершения).

6. Предусматривается невыгодный для инвестора порядок устранения дефектов (например, срок 6 месяцев на основании акта комиссии, которая может долго создаваться и упорно "не видеть" дефектов).

Резюме: Чтобы обезопасить себя от возможных потерь, инвесторам нужно тщательно изучить биографию компании, убедиться, что застройщик реально строит, и грамотно оформить договор покупки квартиры.

Татьяна СИДОРЕНКО, Наталия БОГУТА (Деньги.ua, № 2, 3 февраля 2011)