Как легально платить валютой за недвижимость - эксперт

23.10.2014

Курс плывет, продавцы-физлица хотят за недвижимость и авто получать в валюте. А НБУ не только не отменил требование обязательных безналичных расчетов при покупках на сумму свыше 150 тыс. грн., но и собирается эту норму понизить чуть ли не до 18 тыс. гривен. Мы выяснили, как сейчас обходят эти суровые ограничения.

Ситуация вроде патовая: покупатели (как и продавцы) не слишком хотят сейчас рассчитываться в гривне за крупные покупки. Продавцы - потому что потом вырученные деньги ради сохранности все равно придется обратить в твердую валюту. А ее попробуй-ка купи. Да и сбор в Пенсионный фонд они платить не слишком рвутся. Покупатели не хотят суеты с продажей валюты - понятно, что сейчас сбережения на недвижимость и другие покупки делаются в валюте, чтобы их не грызла беспощадная девальвация. И еще покупателям неинтересно страдать от завышенных цен в гривне - продавцы стремятся снять с себя и курсовые риски, и траты на пенсионный сбор.

Потому-то и выходит, как у квартировладелицы Натальи Швец, которая готова принять за свою недвижимость только доллары: «Да, я знаю, что официально расчет в долларах запрещен, но в агентстве недвижимости меня заверили, что проблем с получением наличных долларов от покупателя не будет - якобы есть способы решить этот вопрос быстро. Не нужна мне гривна, вы же видите, что с курсом творится?». Вот «Деньги» и решили выспросить у риэлторов, как это они умудряются обеспечить легализацию сделок, оплаченных именно в твердой валюте, невзирая на суровые распоряжения НБУ и ГФС.

Почти законно

Самый простой и понятный способ рассчитаться долларами за квартиру или дом - оформлять сделку с помощью «дружественного» банка. Как правило, все крупные агентства недвижимости (да и мелкие тоже) сотрудничают с банками. «Самым обычным способом проведения расчетов при купле-продаже недвижимости является перечисление оплаты с текущего счета покупателя в национальной валюте на текущий счет продавца в национальной валюте», - напоминает Алексия Овдиенко ЮК «Софоклеус и Партнёры Консалтинг».

Все верно, это самый обычный способ для расчетов в гривне. А если расчет производится в долларах? Тогда банк открывает покупателю и продавцу текущие счета, и совершает так называемые виртуальные расчеты. По сути, клиенты (покупатель и продавец) никакого отношения к открытию счетов и проведению перевода со счета на счет не имеют. За них все делает банк, и он же выдаст справки - не бесплатно, естественно. «Вы хотите купить квартиру за доллары?

Да, многие покупатели сегодня платят за недвижимость долларами, да и продавцы вовсе не прочь взять валюту. Более того, многие продавцы требуют произвести расчет только в иностранной валюте», - рассказывает риэлтор Татьяна. По ее словам, агентство недвижимости, где она работает, всегда обеспечивает своим клиентам удобство расчетов при сделках. «У нас есть банк-партнер, который быстро подготовит все необходимые для сделки выписки и квитанции, а менеджер банка привезет их к нотариусу, который будет удостоверять сделку. Цена вопроса - 700-900 грн. », - рассказывает сотрудница агентства недвижимости.

Во время заключения сделки продавец получает от покупателя сумму в долларах или евро, а нотариусу тут же передаются документы из банка о совершении безналичного платежа в сумме, согласно договору купли-продажи. Причем, в договоре сумма зафиксирована в гривне - расчеты в иностранной валюте между физлицами, как уже сказано, в Украине запрещены.

Риэлторы говорят, что эта схема работает уже давно - больше года. А все благодаря постановлению НБУ «Об установлении предельной суммы расчетов наличными» № 210, что вступило в силу в сентябре 2013 года. «Если сумма договора купли-продажи, который заключается между физическими лицами, превышает 150 000 грн., нотариус должен осуществлять удостоверение такого договора после того, как убедится, что сторонами соблюдено требование о проведении расчетов в безналичной форме», - говорится в разъяснении НБУ относительно указанного постановления.

Редко и дорого

Есть и другие, менее распространенные способы приобретения недвижимости за доллары-евро. Один из таких - получение псевдокредита. «На рынке используется и схема с использованием кредита. Она позволяет провести легальную с точки зрения закона операцию покупки недвижимости, минуя обмен валюты на гривну. Не секрет, что все сделки с недвижимостью индексируются в долларах США. Если соблюдать всю процедуру, покупатель должен обменять доллар на гривну, перевести полученные средства на счет продавца, а тот, в свою очередь, обналичить их и обменять на доллары. Но, учитывая существующие ограничения, сделать это непросто. Да и затраты по такой операции будут несоизмеримы с наличной операцией или даже прямым переводом гривна-гривна. Чтобы избежать этого, покупатель оформляет кредит на покупку недвижимости, полученные средства передает продавцу, а тот гасит кредит. Сама же сделка проводится в долларах наличными. Чтобы гарантировать безопасность, продавец может быть оформлен как поручитель покупателя при оформлении кредитного договора», - рассказал «Деньгам» банкир, не пожелавший назвать свое имя.

Сделка с участием ипотечного кредита (пусть и ненастоящего) - путь куда более сложный и дорогостоящий по сравнению с виртуальным расчетом по текущим счетам. Как правило, за оформление сделок с применением договора ипотеки приходится платить не меньше 1-2% от цены недвижимости. Кредитные сделки применимы, если покупателю необходимо скрыть с какой-то целью свою крупную трату (например, для госслужащих, не желающих декларировать свои доходы-расходы). Ведь купить дом за десять миллионов гривен и купить такой же дом с привлечением кредита - разница ощутима, не так ли?

Еще один способ «немножко узаконить» расчет в долларах - это отказаться от заключения договора купли-продажи в пользу договора дарения. В этом случае продавец оформляет у нотариуса дарственную на покупателя. Никакого подтверждения проведения безналичных платежей не требуется - квартира-то переходит покупателю как подарок. Покупатель может передать наличные доллары за недвижимость тут же, в офисе нотариуса при оформлении документа. Минусы такого способа очевидны - высокие риски и затраты. Ведь придется заплатить 1% от оценочной стоимости недвижимости за услуги нотариуса и еще 5% - налог на доходы физических лиц. То есть при стоимости квартиры в размере 600 тыс. грн. расходы составят 36 тыс. грн. А если сделку признают притворной, то есть риск и вовсе потерять предмет дарения.

Пример расчета между физлицами в иностранной валюте.

На примере сделки по продаже-покупке недвижимости.

1. Покупатель и продавец передают риэлтору за два-три дня до совершения сделки купли-продажи копии паспортов и справок о присвоении ИНН. Данные передаются в банк для открытия текущих счетов. Банк открывает покупателю и продавцу текущие счета.

2. В офисе нотариуса покупатель и продавец совершают сделку купли-продажи недвижимости (заключают договор).

3. В офисе нотариуса после подписания договора и изучения всех документов нотариусом покупатель передает продавцу сумму в иностранной валюте за приобретенную недвижимость.

4. В офисе нотариуса продавец пишет расписку о получении от покупателя суммы в долларах, указывая, что им была получена в полном объеме оплата за проданную недвижимость. ИЛИ Нотариус готовит и заверяет заявление продавца о фактическом расчете покупателя с ним.

5. В офисе нотариуса менеджер банка передает покупателю квитанцию о зачислении на его текущий счет суммы в гривне (равна стоимости недвижимости, указанной в договоре), а также выписку о совершении безналичного перевода в гривне со счета покупателя на счет продавца. Продавец получает выписку о поступлении средств на его текущий счет. Стоимость банковских выписок и квитанций зависит от цены недвижимости. Пример: сумма сделки - 800 тыс. грн., комиссионные банка - 900-1000 грн.

6. Нотариус удостоверяет сделку купли-продажи и вносит данные о ней в реестр.

7. Через 3-14 дней после сделки продавец получает от банка на руки квитанции о получении им наличных гривен со своего текущего счета. Поскольку ограничение на снятие - 150 тыс. грн. в сутки, то окончательная подготовка квитанций банком зависит от суммы. Например, если цена квартиры - 80 тыс. долл., то банк подготовит квитанции за 7 дней.

8. Банк закрывает текущие счета продавца и покупателя.

Источник: Sv Development

Читайте также:

Комментарии: