Частная компания, ЖЭК или ОСМД: что выгоднее для дома и как сменить управляющего

07.09.2026

Кто должен следить за общим имуществом и когда придется обращаться в суд? Кому именно доверить управление многоквартирным домом - важный вопрос, ведь жильцам нужно понимать все юридические тонкости и экономические последствия такого решения.

Об этом рассказала в комментарии РБК-Украина глава комитета Ассоциации адвокатов Украины по гражданскому праву и процессу, руководитель Адвокатского бюро, адвокат Татьяна Даниленко.

Главное:

• Выбор управляющего: каждый многоквартирный дом обязан иметь управляющего, которым может быть коммунальная служба, внешняя компания или организация, созданная самими жильцами.
• Какой управляющий лучше: экономика обслуживания многоэтажки зависит от технического состояния, потребностей, возможностей и совместного решения жильцов, а не от формы управления (взвешивать нужно все "за" и "против").
• Преимущества ОСМД: объединение совладельцев дает реальную возможность самостоятельно контролировать состояние дома, расходы и качество коммунальных услуг (в отличие от ЖЭКов).
• Подводные камни: вместе с новыми возможностями у объединения совладельцев появляется новая ответственность - решение финансовых вопросов, обустройство укрытий, установка генераторов и т.д.
• Условия создания: учредительные собрания новосозданного ОСМД в новостройках могут проводиться только после оформления прав собственности на квартиры и помещения площадью более половины дома.
• Риск двойного начисления: заключение договора с новым управляющим автоматически не отменяет действие предыдущего договора с ЖЭКом, поэтому сборы и процедура расторжения являются обязательными.
• Передача документации: предыдущий балансодержатель обязан передать техническую документацию в течение 30 дней, а в случае ее потери - восстановить за свой счет и передать в течение 6 месяцев.
• Письменное требование: инициировать вопрос о передаче технической документации и управления (перед ЖЭКом или предыдущим балансодержателем) необходимо путем направления официального письменного требования, а в случае отказа - обращаться в суд.

Почему каждый дом должен иметь управляющего

Практика, по словам эксперта, показывает, что "жители многоквартирных домов не в полной мере понимают", что "именно собственники квартир должны заботиться о сохранности своего имущества не только возле дверей своей квартиры, но и о благоустройстве мест общего пользования".

"Когда вопросы касаются последнего, возникает вопрос - кому именно доверить управление домом", - констатировала Даниленко.

Она напомнила, что каждый многоквартирный дом (согласно закону Украины "О жилищно-коммунальном хозяйстве") должен иметь управляющего.

"Это может быть как внешняя компания, так и организация, созданная самими жителями", - объяснила юрист.

Варианты управления многоквартирным домом

Если говорить об основных вариантах управления многоквартирным домом, которые вообще существуют, то самые распространенные из них:

• самоуправление жителями;
• управление через объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД);
• управление через частную управляющую компанию;
• управление через государственную или коммунальную службу;
• комбинированные варианты.

"По мнению специалистов жилищно-коммунального хозяйства, ОСМД имеет ряд преимуществ - по сравнению с другими организационно-правовыми формами управления", - отметила адвокат.

Читайте также: Управление многоквартирным домом в платежке: что это и за какие услуги платим

Кто такой управляющий и каковы его обязанности

Даниленко объяснила, прежде всего, кто такой "управляющий" в целом.

Согласно ЗУ "Об особенностях осуществления права собственности в многоэтажном доме", управляющий - это физическое лицо-предприниматель (ФОП) или юридическое лицо-СПД (субъект предпринимательской деятельности), который по договору с совладельцами обеспечивает:

• надлежащее содержание общего имущества многоэтажного дома и придомовой территории;
• ремонт общего имущества многоэтажного дома и придомовой территории;
• удовлетворение хозяйственно-бытовых нужд.

Что делает ЖЭК и почему на него жалуются

ЖЭК (жилищно-эксплуатационная контора) - это юридическое лицо, которое:

• оказывает услуги по управлению многоквартирным домом;
• также может быть избран его управляющим.

Юрист уточнила, что ЖЭК - структурные подразделения районных управляющих компаний по обслуживанию жилищного фонда.

"Все больше нареканий от жильцов многоквартирных домов - на неэффективность исполнения обязанностей по содержанию домов возложенных именно на эти организации", - напомнила она.

Адвокат заметила, что при такой форме управления, владельцы:

• не в состоянии проверить расходы;
• не имеют доступа к отчетности, договорам и документам.

При этом управляющие могут годами не делать ремонты, а коммуникационные сети изнашиваются и становятся непригодными для эксплуатации.

Читайте также: Кто в Украине ответственен за придомовые территории и как могут наказать нарушителей

Разница между ОСМД и частной управляющей компанией

"Люди постепенно уходят от жилищных кооперативов и управляющих компаний и создают ОСМД, чтобы навести порядок в доме и самостоятельно решать, как тратить деньги", - сообщила Даниленко.

Она объяснила, что ОСМД - это объединение жильцов, которые самостоятельно принимают решения по управлению домом.

Между тем частная управляющая компания предоставляет профессиональные услуги управления и технического обслуживания - принимая на себя все обязанности.

"Базовым в деятельности управляющей компании является закон Украины "О жилищно-коммунальных услугах", согласно которому совладельцы получают от компании - управляющего, не что иное, как услуги", - напомнила юрист.

Услуги для ОСМД - прописаны в указанных законах и дополнительно согласовываются в договоре.

"Это и своевременный необходимый ремонт, и ухоженная придомовая территория, и работы по благоустройству внутри дома (освещение, лифты, инженерные сети и т.п.)", - уточнила специалист.

Следовательно, в объединении совладельцев многоквартирного дома люди совместно решают:

• сколько средств ежемесячно перечислять на счет ОСМД;
• какие работы в доме нужно выполнять в первую очередь.

Тем временем управляющие компании и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) - сами устанавливают размеры взносов и формируют перечень ремонтных работ исходя из сметы.

Читайте также: ОСМД и долги: могут ли жителей заставить платить за услуги

Как выбрать управляющего многоквартирного дома

"Создание ОСМД является важным вопросом для многих жителей многоэтажек, особенно когда речь идет о неудовлетворительном состоянии дома, лестничных клеток, крыши, подъездов или лифтов, захламленной или заброшенной придомовой территории", - рассказала Даниленко.

Однако инициируя такой переход, "собственники сталкиваются с нередкими случаями", когда ЖЭК или частная управляющая компания:

• либо отказывается передавать управление зданием новосозданному ОСМД;
• либо просто не хочет "отпускать" жильцов.

"Вопрос и впрямь является важным, поскольку заключение договора с новым управляющим автоматически не прекращает действия договора, который был заключен между ЖЭКом и каждым совладельцем", - признала адвокат.

В таком случае, по ее словам, "может возникнуть ситуация двойного начисления за содержание дома".

"Поэтому следует выбрать управляющего многоквартирного дома совладельцами путем проведения собрания совладельцев", - посоветовала юрист.

Читайте также: Чьи яблоки под окнами? Юрист объяснил, кому принадлежат деревья во дворе многоэтажки

Как создается и функционирует ОСМД

Даниленко напомнила, что ОСМД может быть создано "только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах)".

"Учредительные собрания объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения, общая площадь которых составляет более половины общей площади всех квартир и нежилых помещений в таком доме", - уточнила она.

Именно учредительное собрание, по словам экспертки, "принимает решение по вопросам повестки дня с возможностью их обсуждения".

При этом инициатором учредительного собрания является инициативная группа, состоящая "не менее чем из трех собственников квартир или нежилых помещений".

На таком собрании, по словам Даниленко, совладельцы должны принять ряд обязательных решений:

• определить управляющего (указав его название, идентификационный код и дату, с которой он приступает к предоставлению услуги по управлению их домом);
• утвердить условия договора с управляющим (рассмотрев текст типового договора и адаптировав его под свой многоквартирный дом, согласовав тарифы на объем услуг с управляющим);
• определиться, кто подпишет настоящий договор с управляющим от имени всех совладельцев;
• принять решение о расторжении договора с ЖЭКом;
• предоставить полномочия лицу из числа совладельцев насчет заблаговременного уведомления ЖЭКа о расторжении договора.

Читайте также: Удлинитель "из окна"? Как заряжать электромобиль возле дома законно и без штрафов

Как "попрощаться" с предыдущим балансодержателем

"Инициировать вопрос перед ЖЭКом или предыдущим балансодержателем - о передаче технической документации и управления - объединению нужно путем направления официального письменного требования. А в случае отказа - обращаться в суд", - сообщила адвокат.

Она уточнила, что "стоит уведомлять ЖЭК письменно - заказным письмом с уведомлением и описью вложения".

"Это пригодится в случае решения дела в судебном порядке, ведь необходимо будет предоставить письменные доказательства отправки такого письма в материалы судебного дела", - объяснила Даниленко.

Она добавила, что согласно законодательству Украины (в том числе закону "Об объединении совладельцев многоквартирного дома"), бывший балансодержатель "обязан передать документы в течение 30 календарных дней - со дня направления объединением соответствующего обращения".

Юрист отметила, что может случиться ситуация, когда документация на многоквартирный дом "отсутствует" (утрачена).

Тогда заказчик строительства, бывший балансодержатель или лицо, осуществлявшее управление домом (его обслуживание/содержание) до создания ОСМД должен в течение 6 месяцев со дня направления объединением соответствующего обращения:

• восстановить ее за свой счет;
• передать объединению совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).

Читайте также: Не можете "поделить" забор или ветки деревьев? Юрист объяснил, что и кому на самом деле принадлежит

Какие могут быть "за" и "против" ОСМД

В целом, по словам Даниленко, создание ОСМД является реальным шансом получить больший контроль:

• над собственным домом;
• над расходами;
• над качеством коммунальных услуг.

Однако вместе с новыми возможностями у совладельцев появляется новая ответственность:

• решение финансовых вопросов;
• обустройство укрытий;
• установка генераторов и т.д.

ЖЭК, управляющая компания или ОСМД: как выбрать

В заключение юрист отметила, что в целом "экономика обслуживания многоэтажки" зависит:

• от технического состояния, потребностей, возможностей и совместного решения жильцов;
• а не от формы управления.

"Поэтому совладельцы каждой, взвесив все "за" и "против", должны выбрать оптимальный вариант управляющего именно для их дома", - подытожила адвокат.

Напомним, ранее мы рассказывали о коммуналке "на паузе" - за что можно не платить, если не живете дома.

Кроме того, мы объясняли, могут ли начислять "коммуналку" за жилье в оккупации.

Читайте также, можно ли парковать автомобиль возле забора (юрист объяснил главные запреты).

Источник: РБК-Украина

Читайте также:

Комментарии: